ألف درهم للمتر المربع هو الثمن الذي حددته لجنة التقييم لعقار جماعي مرتبط بفندق «حياة ريجنسي» وشارع الطاهر العلوي. وباحتساب المساحة الواردة في المقترح، وهي 1,864 متراً مربعاً، تصل القيمة الإجمالية إلى مليون و864 ألف درهم. لكن هذه الحصيلة تظل رهينة بالمساحة التي ستُعتمد، بعدما أجّل مجلس جماعة الدار البيضاء البت بالإجماع، إثر ظهور اختلاف بين التصميم ومطلب التحفيظ المقدم باسم الجماعة.
هكذا وصل الملف إلى جدول أعمال دورة أكتوبر بثمن محدد للمتر، فيما ظل الوعاء العقاري الذي سيُطبق عليه هذا الثمن محل خلاف. ومن حق البيضاويين أن يعرفوا المساحة التي اعتمدتها لجنة التقييم، وحدود الجزء الذي عاينته، وما إذا كان الاختلاف بين الوثيقتين يتعلق بعدد الأمتار وحده أم يمتد إلى تحديد الجزء المعروض للتفويت.
كيف حُدّد ثمن ألف درهم للمتر؟
قُدّم في تفسير التقييم أن العقار عبارة عن شريط يتراوح عرضه بين 14 و16 متراً، وأن شكله والتراجعات التي تفرضها ضوابط التعمير تجعله غير قابل للبناء. كما طُرح ثمن مرتبط بالمحج الملكي مرجعاً للمقارنة. لكن صلاحية هذه المقارنة تتوقف على معرفة العقار المرجعي وظروف العملية التي حُدد فيها ثمنه، ومدى تشابه وضعه القانوني واستعماله مع وضع الشريط المرتبط بالفندق.
ثم إن جزءاً من المنشأة الفندقية قائم فوق هذا الشريط منذ عقود. وتعذّر إقامة مشروع مستقل عليه يطرح سؤالاً عن القيمة التي يضيفها العقار إلى المنشأة القائمة التي تستعمله فعلياً. فهل تناولت الخبرة هذا الاستعمال عند تحديد الثمن؟ وهل بيّنت كيف انتقلت من معاينة الموقع ووثائق التعمير إلى رقم ألف درهم للمتر؟
تتولى اللجنة الإدارية المختصة تحديد القيمة، ويعود إلى المجلس قبول الثمن المقترح أو رفضه. ومن هنا تأتي مسؤولية المنتخبين في طلب محضر الخبرة وأسس المقارنة قبل التصويت. فوجود تقييم إداري يحدد الجهة التي اقترحت الثمن، ونشر عناصره يتيح معرفة كيف احتُسب.
ما الذي تملكه الجماعة، وبأي سند جرى استغلاله؟
أُعيد طرح الملف بطلب من المعني بالأمر لتسوية وضعية عقارية قائمة منذ أكثر من أربعة عقود. وتبدأ دراسة هذا الطلب بتحديد حدود ملك الجماعة ومطابقتها مع تصميم العقار ومطلب تحفيظه والرسوم العقارية المرتبطة بالمنشأة الفندقية. فبهذه المطابقة يمكن معرفة الجزء الذي يشغله الفندق، وصفته القانونية، والسند الذي أتاح استغلاله، وما إذا كانت الجماعة قد حصلت على مقابل طوال هذه السنوات.
ويكتسي تصنيف الشريط أهمية حاسمة بالنظر إلى ارتباطه بشارع الطاهر العلوي. فإذا ثبت أنه يدخل ضمن الملك العام الجماعي، فإن المادة الخامسة من القانون رقم 57.19 تمنع تفويته وتملّكه بالتقادم. ويقتضي بحث التفويت عندئذ التحقق من قرار إخراجه من الملك العام وضمه إلى الملك الخاص وفق المادة 13. وإذا تعلق الأمر بجزء من طريق عمومية غير قابل للبناء، فإن المادة 14 تقتضي إثبات انتفاء صبغة الملكية العامة ومراعاة حق الشفعة لفائدة الملاك المجاورين.
وإذا كان الشريط من الملك الخاص للجماعة، فإن المادة 33 تتيح التفويت بالتراضي لفائدة المجاورين بالنسبة إلى العقارات غير القابلة للبناء وفق ضوابط التعمير. وهنا يصبح وصف العقار بأنه غير قابل للبناء مؤثراً في طريقة التفويت، فضلاً عن أثره في التقييم. لذلك يظل من حق المجلس والساكنة الاطلاع على الوثيقة التي تثبت هذا الوصف، وعلى حدود العقار المجاور ودفتر التحملات الذي يقوم عليه المقترح.
ماذا ستجني الدار البيضاء من الصفقة؟
حتى إذا حُسمت المساحة وثبتت سلامة المسطرة، يبقى على الجماعة أن تشرح لماذا اختارت البيع، وما العائد الذي ستجنيه المدينة منه. هل درست الاحتفاظ بالشريط أو استرجاع الجزء المستغل منه؟ وهل بحثت إمكان تخصيصه لممر عمومي إذا سمحت وضعيته بذلك؟ وإذا رجّحت التفويت، فما المشروع الذي ستُوجّه إليه عائداته، وكيف قورنت هذه الحصيلة بقيمة العقار واستعمالاته الممكنة مستقبلاً؟
ويزداد السؤال إلحاحاً عند استحضار ملف عقار أحمد شمشام عند تقاطع أنفا والزرقطوني، حيث اتجه المجلس إلى تخصيص عقار خاص للمنفعة العامة. هناك، على المجلس أن يوضح الحاجة العامة التي تبرر تخصيص العقار. وهنا، عليه أن يوضح المصلحة التي تبرر تخلي الجماعة عن عقار تملكه. وفي الحالتين، ينبغي أن تُقاس قرارات المجلس بما تحققه للمدينة، وأن تُطبّق المعايير نفسها على أصحاب الطلبات مهما اختلفت مواقعهم.
القطع مع تغليب المصالح الشخصية يبدأ من هذه القرارات. فتخليق الحياة العامة وربط المسؤولية بالمحاسبة، وهما من التوجهات التي أكد عليها جلالة الملك محمد السادس في أكثر من مناسبة، يتجسدان محلياً في طريقة تدبير كل متر مربع من أملاك الجماعة. وقبل أن يعود ملف «ريجنسي» إلى جدول الأعمال، على المجلس أن يضع أمام البيضاويين التصميم المطابق لمطلب التحفيظ، وسند الاستغلال، ومحضر التقييم، وتعليل اختيار التفويت. عندها يمكن للساكنة أن تحكم على الصفقة بالسؤال الذي كان ينبغي أن يسبق تحديد الثمن: ما الذي ستكسبه الدار البيضاء من بيع هذا العقار بألف درهم للمتر المربع؟
